Sottotetto condominiale: la Cassazione chiarisce che il costruttore non può rivendicarne la proprietà esclusiva salvo espressa dicitura nell’atto di acquisto
Un’impresa realizzava un edificio condominiale nell’ambito di un piano di edilizia economico-popolare. La costruzione prevedeva una volumetria massima, nella quale non erano computati i sottotetti, che risultavano dunque non abitabili.
Il costruttore si rivolgeva al Tribunale di primo grado, convenendo il condominio e rivendicando la proprietà esclusiva dei sottotetti, in quanto non erano stati oggetto di compravendita all’atto di acquisto dei singoli appartamenti.
Il condominio eccepiva il difetto di legittimazione passiva e comunque invocava il disposto dell’art. 1117 del codice civile, formulando domanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell’impresa a rimuovere le chiusure dei sottotetti ed a risarcire i conseguenti danni.
Il Tribunale di Bergamo, rigettava la domanda principale ed accoglieva la riconvenzionale in merito alla rimozione delle chiusure delle porte di ingresso dei vani sottotetto.
L’impresa costruttrice impugnava la sentenza e si rivolgeva alla Corte di appello. I giudici di appello confermavano la decisione di primo grado affermando l’applicabilità dell’art. 1117 cc, secondo cui sono inclusi nelle parti comuni di un fabbricato i sottotetti destinati per le caratteristiche funzionali all’uso comune.
Pertanto l’impresa richiedeva la cassazione della sentenza della Corte d’Appello.
Sottotetto condominiale, la sentenza della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23902/2016 si esprime sul ricorso presentato dall’impresa.
Viene preliminarmente chiarito che:
il fabbricato è realizzato in regime di edilizia convenzionata/agevolata
l’Amministrazione comunale aveva specificato le condizioni di commercializzazione dei singoli alloggi e delle parti comuni, determinando i prezzi ed escludendo da ogni negoziazione il sottotetto al rustico
L’impresa costruttrice asserisce che la riserva inerente la proprietà dei sottotetti sarebbe nulla e che l’art. 1117 cc non è applicabile.
La Corte di Cassazione chiarisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.
La proprietà del sottotetto si determina, dunque, solo in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto (ad esempio funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano).
Nel caso in esame i locali sottotetto sono da sempre utilizzati da tutti i condomini e gli stessi non risultano oggetto di un autonomo godimento.
Pertanto la Corte di Cassazione desume la condominialità dei sottotetti e conferma la sentenza di Appello.