Detrazione edilizia trasferibile all’erede: cosa si intende per detenzione materiale e diretta del bene?

L’articolo 2, comma 5, della legge 27 dicembre 2002 n. 298 prevede che, in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Con l’ordinanza n. 11731 del 5 maggio 2025, la Cassazione ha così riaffermato il principio di diritto per il quale le norme che prevedono agevolazioni tributarie sono di stretta interpretazione.

Non appare dubitabile che la locuzione “detenzione materiale e diretta” significhi che il bene per il quale è stata ottenuta l’agevolazione dal de cuius, debba essere utilizzato materialmente e personalmente dall’erede al fine di subentrare nell’agevolazione fiscale, ossia che l’immobile sia nella concreta disponibilità dell’interessato per le sue personali esigenze abitative, quand’anche saltuarie, e che tale disponibilità sia diretta, con ciò escludendosi una detenzione del bene per interposta persona (in tesi, un locatario o un comodatario).

In base a tale principio, la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, anche a prescindere dalla circostanza che lo abbia adibito a propria abitazione principale.

Del tutto improprio appare pertanto il confronto proposto dal ricorrente con la situazione del proprietario di una seconda casa che la ristruttura usufruendo dell’agevolazione e poi di fatto non la utilizza o la utilizza saltuariamente, dal momento che qui si tratta di un soggetto (l’erede), che non ha mai sostenuto spese di ristrutturazione e che dunque non è mai stato titolare in proprio di alcuna agevolazione fiscale.

Né si comprende la rilevanza delle presunte diverse caratteristiche della detenzione in caso di locazione piuttosto che di comodato, dal momento che sia i locatari che i comodatari, in virtù di un rapporto contrattuale, hanno la detenzione esclusiva del bene per tutta la durata del contratto e men che meno si comprende come un’ipotetica locazione parziale possa condurre ad una interpretazione alternativa della norma.

Ricordiamo che con la circolare 17/2023 l’Agenzia delle Entrate ha fornito a tal riguardo importanti precisazioni:

• si trasferisce all’erede, in presenza dei requisiti richiesti, la quota di detrazione relativa all’anno del decesso, anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa; se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali;

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;

• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;

• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri la disponibilità;

• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene;

• la detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità;

• la condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione; l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza;

• in caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità;

• la detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione;

• in tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come, ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), non spetta la detrazione per le rate residue.

In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante, questi può portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. È necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene.

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 del codice civile).