Con la pubblicazione della legge semplificazioni sono state introdotte una serie di modifiche al dpr n. 380/2001 (testo unico edilizia) tra cui l’ampliamento del concetto di “tolleranze costruttive“.
La legge semplificazioni (L.120/2020) infatti aggiunge al dpr 380/2001 il nuovo articolo 34 -bis (Tolleranze costruttive).
Il nuovo art 34 bis del testo unico dell’edilizia
L’articolo 34 bis ricade nel Titolo IV “VIGILANZA SULL’ATTIVITÀ URBANISTICO EDILIZIA, RESPONSABILITÀ E SANZIONI” al capo II “sanzioni”: esso è suddiviso in tre commi.
Comma 1 – tolleranza del 2%
Il primo comma del nuovo articolo riporta:
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
In pratica viene confermata la tolleranza massima del 2%, di discordanza tra progetto e costruito, tra quanto riportato nel titolo abilitativo e quanto effettivamente realizzato (prima tale misura era inglobata nell’art.34).
La tolleranza del 2% riguarda:
altezze dei fabbricati;
distacchi e distanze tra fabbricati e tra fabbricati e strade;
cubature e volumetrie;
superfici coperte (e quindi scoperte);
“ogni altro parametro delle singole unità immobiliari” quindi ad esempio SLP (superficie lorda di pavimento) e SNR (superficie non residenziale).
Quindi, se ci si discosta da quanto previsto dal progetto (nella tolleranza massima del 2%) non si incorrerà in sanzioni.
Comma 2 – modifiche di lieve entità
Il comma 2 dell’art. 34 bis riporta:
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Il comma stabilisce che:
le irregolarità geometriche degli edifici di minima entità;
le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
la diversa collocazione di impianti;
la diversa collocazione di opere interne;
eseguite durante i lavori, non comportano sanzioni e violazione delle norme a patto che:
siano eseguiti su immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali (dlgs n. 42/2004);
non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia;
non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Comma 3 – la dichiarazione asseverata del tecnico
Il nuovo articolo del testo unico infine riporta al comma 3:
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
In pratica il tecnico che durante i lavori accerta la presenza di “lievi irregolarità” e “difformità nei limiti del 2%” dovrebbe comunicarli al Comune con apposita dichiarazione asseverata.
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