L’altezza minima del soffitto in un’abitazione è un parametro che influisce sul comfort e sulla sicurezza degli occupanti. Si tratta di un valore disciplinato da specifiche normative, che stabiliscono gli standard minimi da rispettare per definire un ambiente “abitabile” ed ottenere il certificato di abitabilità.
Recentemente, il Decreto Salva Casa ha introdotto modifiche significative relative all’altezza minima per locali abitabili.
Scopri dettagliatamente le regolamentazioni che definiscono l’altezza minima del soffitto di ogni ambiente di un’abitazione, compreso sottotetti, locali accessori e soppalchi e le nuove regole introdotte dalle recenti disposizioni normative.
Cosa si intende per altezza minima per abitabilità?
L’altezza minima di abitabilità è uno dei requisiti igienico sanitari che un’abitazione deve rispettare per essere considerata idonea all’uso residenziale.
Questi requisiti sono stabiliti principalmente dal Decreto Ministeriale del 5 luglio 1975 ed includono:
altezza minima;
superficie minima abitabile per ogni abitante;
dimensioni minime delle stanze;
rapporto aeroilluminante;
impianti e normative;
condizioni igieniche e salubrità;
sicurezza statica.
Salva casa agibilità
La Legge Salva casa ha introdotto un regime transitorio di deroga verso alcuni requisiti igienico sanitari, riservato alla sola segnalazione certificata di agibilità, ai sensi dell’art. 24 comma 5-bis e 5-ter del D.P.R. 380/01. Tale possibilità è ammessa a regime ordinario, tuttavia è stata espressamente preceduta da una premessa: la deroga sarà applicabile fintanto che non sarà emanato un apposito decreto dal Ministero della salute ai sensi dell’art. 20 comma 1 bis del testo unico edilizia, contenente i requisiti igienico sanitari di carattere prestazionale dell’edificio programmato dal D.lgs. 222/2016.
Fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico sanitari, il D.L. salva casa ha previsto la possibilità per il tecnico progettista di asseverare la conformità del progetto ai fini dell’agibilità nei seguenti casi:
per locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
per alloggi mono-stanza con superficie inferiore ai limiti previsti (20 m2 per 1 persona, 28 m2 per 2 persone).
In riferimento all’altezza minima di cui sopra, essa è da intendersi applicabile agli appartamenti in generale e non solo agli alloggi monostanza o monolocali.
La previsione, come detto, si applica nelle more della ridefinizione dei requisiti igienico sanitari.
L’asseverazione è subordinata al requisito dell’adattabilità e può essere resa se sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie;
presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico sanitarie dell’alloggio.
Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.
Altezza minima soffitto tolleranza
Un’ulteriore importante novità introdotta dal decreto salva casa riguarda la riparametrazione delle tolleranze anche in riferimento alle altezze minime.
Secondo le nuove disposizioni, ai sensi dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/01, lo scostamento dai parametri, come il mancato rispetto dell’altezza, delle singole unità immobiliari, per tutti gli scostamenti realizzati entro il 24 maggio 2024, non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:
del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
del 3 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
del 4 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
del 5 % delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.
Inoltre, si sancisce che gli scostamenti di cui al comma 1 del D.P.R. 380/01, quindi le tolleranze del 2%, rispetto alle misure progettuali, valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze (D.M. 1444/1968) e di requisiti igienico-sanitari (D.M. 5 luglio 1975).
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
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