Definizione e tipologie di abusi edilizi
L’abuso edilizio costituisce un illecito amministrativo fino a reato penale, che si verifica quando un intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al Comune.
Il termine “abuso edilizio” copre una serie di illeciti legati a lavori che presentano mancanze o deviazioni rispetto alle concessioni del Comune o del Catasto. Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:
interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge.
In riferimento all’ultima tipologia, l’art. 32 del dpr 380/2001 testo unico edilizia identifica l’essenzialità quando si verifica almeno una delle seguenti condizioni:
cambiamento della destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal decreto ministeriale 1444 del 2 aprile 1968;
aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio;
alterazione delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito:
violazione delle norme antisismiche vigenti, a meno che non riguardi procedimenti procedurali.
Reato abuso edilizio: chi sono i responsabili?
I soggetti responsabili di un abuso edilizio sono definiti dall’art. 29 del dpr 380/01 testo unico edilizia e includono:
il titolare del permesso di costruire;
il committente;
il costruttore;
il direttore dei lavori.
Nel dettaglio, per quanto concerne la responsabilità del direttore dei lavori, questa viene revocata nel caso in cui egli abbia segnalato le violazioni agli altri soggetti coinvolti e abbia comunicato tempestivamente l’infrazione all’ufficio competente, rinunciando al proprio incarico.
È importante specificare che nella definizione di “responsabile dell’abuso” rientra non solo chi ha realizzato materialmente la violazione contestata ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che, pertanto, “quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (Consiglio di Stato n. 2122/2020)
Come sanare un abuso edilizio
Per regolarizzare un abuso edilizio, esistono due principali opzioni: il condono edilizio e la sanatoria edilizia.
Il condono edilizio è una legge speciale che consente ai cittadini di regolarizzare abusi su opere ed edifici completati entro una data specifica e con caratteristiche definite.
Per richiedere un condono, è necessario seguire un iter burocratico, presentando documenti e autorizzazioni nei tempi previsti.
La sanatoria edilizia, d’altra parte, è una procedura che consente il risanamento degli abusi mediante il pagamento di una sanzione.La procedura per richiedere la sanatoria edilizia implica la presentazione di un’apposita istanza all’ufficio comunale entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso. L’istanza, redatta da un tecnico competente, viene valutata dall’ufficio comunale entro 60 giorni. Per gestire la pratica può essere molto utile un software per lo studio tecnico con sui gestire documentazioni e risorse utili per il tuo lavoro.
Gli abusi edilizi non sanabili sono quelli che non rispettano la doppia conformità (art. 36 del TUE) alle normative vigenti al momento dell’inizio dei lavori e al momento della richiesta di sanatoria. In questi casi, l’unica soluzione è la demolizione della costruzione abusiva.
Abusi edilizi ante 1967 e ante 1977
In materia di regolarità edilizia, delle normative che hanno introdotto dei cambi importanti sono: la Legge 765/67, la Legge 10/77 e la Legge 47/85.
La Legge 6 agosto 1967, n. 765, conosciuta come Legge Ponte ha introdotto modifiche e integrazioni alla Legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150.
Tra le principali modifiche apportate, la Legge Ponte ha esteso l’obbligo di adottare piani regolatori territoriali, piani regolatori comunali e norme sull’attività edilizia a tutto il territorio nazionale. Inoltre, ha previsto la sospensione o la demolizione di opere realizzate senza licenza di costruzione o in violazione di essa, non conformi alle prescrizioni del piano regolatore o del regolamento edilizio.
Nello specifico all’art. 10 di detta legge è espresso quanto segue:
Chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, deve chiedere apposita licenza al sindaco […]
Tuttavia, già con la prima legge urbanistica del 1942, era previsto l’obbligo di ottenere una licenza edilizia per determinate aree (aree già urbanizzate). La Legge n. 765/1967 ha semplicemente esteso tale obbligo a livello nazionale.
Da ciò risulta che non si incorre in abuso edilizio nel caso di un immobile costruito prima del 1967 e in zone in cui la legge urbanistica del 1942 non prevedesse una licenza di costruzione. Tuttavia, è responsabilità del privato interessato fornire la prova di tale situazione, con documenti ed elementi di prova che attestano la realizzazione della costruzione prima dell’anno indicato.
L’obbligo di dimostrazione della consistenza legittima ante ’67 , è definito anche dall’art. 9-bis, comma 1-bis,del dpr 380/01:
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Per sanare un abuso edilizio ante 1967, è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori (CILA) in cui si attesti che l’opera è stata realizzata prima del 1967, chiedendo di accatastare l’edificio in base a questo titolo.
Con l’entrata in vigore della Legge 10/1977, comunemente nota come Legge Bucalossi, si verificano altre significative innovazioni, passando da un sistema autorizzativo basato sulla Licenza edilizia a uno concessorio, noto come Concessione edilizia onerosa.
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